Foire Aux Questions
Principe du Financement Participatif et Sélection de Projets
Qu’est-ce que le Crowdfunding Immobilier ?
Le crowdfunding est la traduction anglaise de « Financement participatif » couramment utilisé depuis plus de 10 ans sous différentes formes. Chez Tipi-Tipi nous nous concentrons sur le crowdfundig immobilier spécifiquement. Cela consiste à donner accès au plus grand nombre la possibilité de participer à des opérations de promotion immobilière au côté de Promoteur chevronnés. Comment fonctionne le Crowdfunding Immobilier chez Tipi-Tipi ?
Le modèle retenu par Tipi-Tipi est celui par lequel l’investisseur en crowdfunding (vous) dispose du statut le plus proche de celui de promoteur immobilier. Notre solgan est là pour en témoigner : « Tous promoteur immobilier ! ».Pour cela les investisseurs participent aux opérations de promotion directement par un investissement en capital au travers d’une structure juridique Holding dédiée dont ils sont propriétaires. Les fonds apportés par les crowdfundeurs sont donc investit en actions et bénéficie des mêmes opportunités et risque que tout investisseur privé ou institutionnel. Schéma de la holding dédiée.
Comment m’inscrire sur Tipi-Tipi ?
Tipi-Tipi a développé pour vous un parcours investisseur adapté pour vous apporter une expérience digitale des plus agréable. Sur notre plateforme votre investissement se décompose en 4 temps :
1. Vous souhaitez vous inscrire et complétez le formulaire initial de création de compte
2. Vous remplissez ensuite le questionnaire d’adéquation imposé par la loi pour valider votre profil investisseur, vous télécharger vos justificatifs d’identité et de domicile à cette étape
3. Suite au résultat de votre formulaire nous validons ou non votre capacité à investir sur notre plateforme et formulons un conseil adapté à votre profil.
4. Si vous êtes qualifié, vous pouvez alors investir sur chaque projet qui vous est proposé, à partir de votre compte personnel Tipi-Tipi.
Comment investir sur un projet chez Tipi-Tipi ?
Chaque projet présenté sur la plateforme est unique sur notre plateforme et présente un degré de qualification. Suivant votre profil investisseur vous pourrez investir sur certains projets adaptés à votre niveau d’expérience.
Parmi les projets qui vous sont proposés, vous avez la possibilité de sélectionner différents projets coup de cœur sur lesquels vous souhaitez participer et télécharger les documents d’information contractuel de chacun. Il est essentiel pour vous de diversifier votre portefeuille sur plusieurs projets afin de limiter vos risques.
Une fois votre Projet choisi, et votre profil à jour, vous pouvez investir sur ce projet en cliquant sur le bouton « Investir ». Vous entrez alors dans la partie financière de votre participation, en 3 étapes vous pouvez finaliser votre investissement :
1/ Indiquez en chiffre et en lettre le montant que vous souhaitez investir et validez.
2/ Prenez connaissance du Bon de souscription présenté, des CGU et des risques liés au projet qui vous sont présentés. Vous pouvez alors valider ou annuler votre investissement.
3/ Signez électroniquement les documents présentés, vous avez finalisez votre participation et recevez directement par email et dans votre espace investisseur les documents juridiques liés à votre nouvel investissement.
A partir de de cette étape les fonds investis sont bloqués sur votre Porte-Monaie électronique jusqu’à la fin de la collecte.
Une fois la collecte terminée, si la totalité de la somme est récoltée, Tipi-Tipi se charge de transférer les fonds de chaque investisseur sur la Holding Dédiée qui portera l’investissement des Crowdfunder au travers de la société projet du Promoteur.
En cas de non aboutissement de la collecte, Tipi-Tipi pourra soit prolonger la durée de la collecte an cas de potentiel imminent de finalisation, soit clôturer la collecte comme non-aboutie et démonbiliser la totalité des fonds des Crowdfunders.
Qui peut investir sur Tipi-Tipi ?
Toute personne physique résidente en France peut investir sur la plateforme Tipi-Tipi.
A partir du formulaire d’inscription et en complétant le questionnaire d’adéquation chaque personne validée par la plateforme peut investir dès 50€ sur les projets immobiliers en cours. Chaque personne inscrite sur le site dispose d’un Porte-monnaie électronique lui permettant de positionner son épargne immédiatement sur les projets concernés et s’associer ainsi au côté des promoteurs actifs sur la plateforme.
L’inscription sur la plateforme requière la fourniture d’une copie de pièce d’identité, d’un justificatif de domicile et d’un RIB.
Tipi-Tipi est aussi ouvert aux investissements pour les personnes morales dont le siège social est établi en France. De la même manière que pour les personnes physiques, chaque personne morale s’inscrivant sur la plateforme se verra qualifiée au travers d’un questionnaire d’adéquation pour évaluer sa capacité à investir sur les biens proposés.
Pour les personne morales, l’inscription requière un extrait de Kbis de l’entreprise de moins de 3 mois, la pièce d’identité du dirigeant, et le justificatif d’activité de l’entreprise.
Comment fonctionne un programme immobilier dans le neuf sur lequel vous pouvez investir ?
Un programme immobilier Neuf, dit en construction VEFA présente différentes étapes que le Promoteur se doit de maîtriser parfaitement en vue du parfait achèvement de l’opération dans des conditions économiques viables.
1- Le Compromis : Cette étape correspond à la recherche d’un terrain par le promoteur. Afin de statuer sur la viabilité du projet, le promoteur devra faire une analyse complète en prenant en compte différents paramètres, tels que la rentabilité du projet, la concurrence, le prix de l’immobilier, etc.
2- L’Etude de faisabilité et de mise en oeuvre : Après la signature du compromis, le promoteur va déclencher les différentes études nécessaires à l’obtention du Permis de Construire, et à la réalisation de la construction. Une équipe d’ingénieurs va être formée avec les compétences suivantes : architecte, ingénieurs fluides, béton armé, électricité, économiste, etc.
3- La Vente : Après l’obtention du Permis de Construire, le promoteur peut débuter la commercialisation en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) du programme. Cette étape est primordiale car elle va valider l’analyse et la viabilité du projet. De plus, les banques demandent en général une commercialisation de 50% avant le démarrage de la construction.
4- Le Finance : Après l’obtention du Permis de Construire, tous les aspects financiers du programme vont être actés avec les différents partenaires : Fonds propres internes, Fonds propres externes : Financement Participatif, Instituts bancaires et Plan de trésorerie. Ces montant sont calculés selon le type de projet et le nombre de vente réalisé.
5- Achat terrain : L’achat définitif du terrain est assujetti aux points suivants : Permis de Construire épuré du recours des tiers, Pré commercialisation à hauteur de 50%. Ce n’est qu’à partir de ce moment que la Levée de fonds auprès sur la plateforme de Financement Participatif Tipi-Tipi est possible, c’est à ce moment-là que le projet est présenté au Crowdfundeurs et Accord avec un institut bancaire. L’achat définitif du terrain correspond au démarrage du projet, et de la construction.
6- Construction : Suite à toutes les étapes décrites précédemment, la construction du programme peut débuter. Elle peut varier de 12 à 30 mois selon le type de construction et sa complexité.
7- Déclaration d’Achèvement des Travaux : Une fois la construction terminée, le promoteur va devoir déposer une DAT (Déclaration d’Achèvement des Travaux) auprès de la mairie.
8 - La fin de commercialisation et de construction de l’immeuble enclenchera la clôture de la société projet et le versement des intérêts ou boni de liquidation aux Crowdfunders.
Quelles sont les différences par rapport à un projet dans l’ancien ?
Les projets de rénovation dans l’ancien sont enclenchés plus rapidement que des projets de construction nouvelles du fait des différents points ci-dessous :
• La phase d’acquisition du bien à rénover arrive assez vite et se fait sans prévente.
• La plupart du temps, les opérations se réalisent sur le modèle de vente achevée ce qui a pour incidence d’encaisser 100% des ventes à la fin du projet, lorsque les appartements sont rénovés. Le seul cas qui pourrait s’apparenter au modèle dans le neuf du point de vue des encaissements est la VIR, mais ce modèle est peu utilisé.
• La phase d’étude du projet est plus légère dans l’ancien.
• Les programmes en rénovation sont généralement plus courts : 12/18 mois versus 18/30 mois dans le neuf.
Ces projets apporteront un nouveau profil d’investissement possible aux inscrits sur la plateforme.
Quelle est la procédure d’identification de nouveaux projets ?
Les nouveaux projets peuvent être amenés de différents manières à la société TIPI-TIPI.
1- Promoteurs partenaires : ce sont des sociétés de promotion avec lesquelles nous avons déjà réalisés des projets avec succès.
2- Nouveaux promoteurs : ce sont des promoteurs à la recherche de financements externes, et qui souhaitent s’associer la société TIPI-TIPI pour lever des fonds.
Comment évaluons-nous les projets ?
Pour chaque nouveau projet à l’étude, la société TIPI-TIPI va affecter une personne de l’entreprise à l’étude de ce projet. Nous l’appelons le « RAPPORTEUR ». Le rapporteur devra préparer un dossier complet qui sera présenté au comité de sélection pour prise de décision,
Ce dossier comprendra les parties suivantes :
• Financier : Business Plan Prévisionnel, montagne financier, gestion de la trésorerie, etc.
• Commercial : nombre de pré-vente du programme, etc.
• Technique : type de programme, choix constructif, équipe mise en place pour la construction, etc.
• Concurrence : marché locale, marketing, prix de vente comparé au prix moyen constaté, etc.
Comment fonctionne la procédure détaillée de sélection et le tableau de critères ?
Nous utilisons chez Tipi-Tipi une analyse multicritère d’aide à la décision permettant de réaliser une sélection de façon systématique et toujours identiques des projets. Selon les critères prédéfinis une pondération selon leur importance est apportée voir un critère de disqualification leur est associé.
1- Définition des critères :
Les critères retenus par Tipi-Tipi sont entre autres :
• Promoteur : solidité du promoteur, nombre de projets réalisés, nombres de projets réalisés avec la plateforme, bilans financiers de la société, etc.
• Projet : qualité du projet, des plans, des prestations, etc.
• Localisation : étude de marché sur la localisation du programme, et de la fluidité du marché local.
• Pré Vente : nombre de pré commercialisation réalisée.
• Tarif / Marché local : comparatif du prix de vente du programme par rapport au marché local et aux autres programmes en vente.
• Concurrence : nombre de projets/constructions/appartements en cours.
• Durée du projet : temps estimatif pour la réalisation du programme.
2- Règles principales :
Le principe de notation par projet permet au comité de sélection de pouvoir sélectionner de manière empirique les projets proposés.
• Les notes sont attribuées par 3 membres actifs du comité de sélection au minimum. La note prise en compte est la moyenne.
• Pour qu’un projet soit présenté au comité de sélection, il doit obtenir une note minimale de 45 sur 70.
• La note de 0 dans l’un des critères est éliminatoire pour le projet. Il ne sera pas présenté en l’état au comité de sélection.
• L’analyse du programme sera réalisé par les membres actifs ou les employés de la plateforme de Crowdfunding.
• Cette analyse sera intégrée dans la synthèse présentée au comité de sélection par le rapporteur.
3- Analyse Financière :
Fort d’une expérience de plus de 20 ans dans le milieu immobilier d’acquisition, de rénovation et de construction par ses membres fondateurs, Tipi-Tipi dispose de grille spécifique d’évaluation financière d’un projet immobilier.
Basé sur des données historiques tant de construction, d’achat de terrain, de revente de bien, ou de prestataires de services Tipi-Tipi au travers des due-diligence sur chaque projet en sélection est en capacité de re-évaluer l’opération proposée par le promoteur.
L’effet pour la plateforme est des plus impactant, la validation de l’équilibre financier de l’opération sera l’élément déterminant de l’entrée ou non du projet sur la plateforme en collecte globale.
Qui compose le comité de sélection ?
Le comité de sélection est composé des 3 associés principaux, et créateurs de la société Immo-Partners porteur de la plateforme Tipi-Tipi.com.
En complément des 3 associés principaux, le comité de sélection est composé de 4 membres extérieurs à la société TIPI-TIPI. Ces 4 membres sont la pour amener leurs expertises dans différents domaines, et également un avis extérieur à la structure.
• Directeur d’une agence bancaire.
• Architecte / Promoteur avec une carrière de plus de 40 ans.
• PDG d’un groupe internationale.
• Directeur d’un groupe de promotion, spécialisé dans la rénovation et la location meublé professionnel.
Quel est le process de sélection d’un projet ?
Après la phase d’analyse du projet et du promoteur apportant ce projet, le rapporteur prépare un dossier financier, technique et commercial complet. Ce dossier est soumis aux comités de sélection, et est analyser selon la procédure suivante :
1- Suite aux différentes réunions avec le promoteur et à l’analyse du projet, le « Rapporteur » prépare la synthèse/rapport du programme à financer pour le comité de sélection.
2- La synthèse est envoyée aux membres actifs pour validation et éventuelle modification.
3- Une réunion est alors organisée avec l’ensemble du comité de sélection.
4- Au préalable de cette réunion, la synthèse est envoyée à l’ensemble du comité, au minimum 7 jours ouvrés.
5- Lors de la réunion, le projet sera présenté par le rapporteur.
6- La présentation sera suivie par une session de questions et réponses.
7- Si des questions restent ouvertes, le vote sera reporté à la prochaine session du comité.
8- Après la discussion, un vote immédiat à bulletin ouvert sera lancé.
9- Le projet doit obtenir la majorité plus 1 voix pour être validé et mis en production.
10- Le comité se réunit au minimum 4 fois par an. Selon le nombre de projets, des sessions supplémentaires pourront être organisées.